直系亲属间房产怎么过户“最划算”?很多人都“想错了”!

2020-03-18 15:13

现在房价越来越高,自然房产的价值也越来越高,动辄几十上百万的房产成了普通家庭的大部分财产。现实生活中存在不少直系亲属间的房产过户,一般较多的是父母的房产过户给子女。那么直系亲属间房产过户怎样“最划算”呢?相信很多人都想成了继承或者赠与,其实大家都想错了,继承和赠与听起来感觉是直系亲属间最好的过户方式,本来就是一家人,肯定会优先选择赠与和继承了。其实这个想法是“错误”的,我们来看看直系亲属间过户的几种方式。

赠与是赠与人将自己的房产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为。如果是房产赠与过户,那么需要去公证处办理赠与公证书,赠与公证的费用每个地方可能存在差异,有些可能不到评估价值的1%,有些则可能达到评估价值的2%。在房管局过户时,赠与的房产不用交增值税和个人所得税,但是需要全额交契税,契税是不能享受优惠的,也就是3%的契税。综合算下来赠与过户的费用在房产评估价值的4%-5%。值得注意的是:受赠人如果后期要转让此房,如果此房不是受赠人满五唯一的房产,那么需要交差额20%的个税,契税和增值税则按照正常情况收取。差额指的是在出售时的价值减去接受赠与时的价值,比如现在房产价值100万,受赠时的评估价值为50万,差额为50万,个人所得税为10万元。

继承过户指的是直系亲属过世后的一种过户方式。继承过户涉及的费用较少,只需要交继承的公证费用,这个费用根据地方不同有所差异,一般来说是很便宜的。契税、个税、增值税都不用交,所以但从费用来看继承的费用是最少的。但是和赠与过户一样,继承的房产在以后出售时仍然存在差额20%的个税,除非房产是家庭的唯一住房且满了五年,否则都是要交差额个税的。

买卖过户就是正常的二手房交易,按照二手房正常的流程进行。现在二手房需要交个税、契税、增值税,如果房产满两年可以免增值税,如果房产是直系亲属家庭唯一住房且满五年,还可以免个税。一般来说直系亲属间的房产过户都是满两年再过户的,毕竟5.5%的增值税还是很高的。如果没有了增值税,只用交契税和个税,契税则根据实际情况有所优惠,现在买方首套房90平以下契税1%,90平以上契税1.5%;二套房90平以下契税1%,90平以上契税2%;三套房及以上不看面积3%。如果按照契税最高3%计算,加上1%的个税一共为4%的税费。买卖过户的房产则不存在以后差额20%的个人所得税。

从上面的分析可以看出,如果房产考虑以后可能会出售,那么最好是用买卖过户;如果房产以后不考虑出售,那么最好的方式是继承过户,但是考虑到继承过户存在各种问题,所以如果要在生前办还是选择买卖过户最划算。赠与房产一般都不建议选择,因为税费算下来高且以后出售有高昂的个税,如果房产未满两年,又考虑马上过户,那么可以选择赠与,可以免5.5%的增值税,但是相信这样的情况是很少的。所以综上所述,其实买卖过户是相对来说最划算的,最重要的是不会出现以后差额20%的个税。你们想对了吗?欢迎大家评论。

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