房产税政策分析!真出了房产税 真苦、真痛的还是中产阶级

2020-06-10 08:25

前两年政府工作报告这样的重磅文件都提到了房产税立法,而今年却不再提了,想必今年出台房产税大概率是“凉了”。

至于原因嘛,从房产税本身来说,如果公平合理的收税难度太大,特别是一线城市不只是有商品房,还有以前公房、房改房等问题需要解决。往大了说,现在的国家主趋势是减税降费,房产税率搞高了有点不合时宜,搞低了又没啥效果。与其这样,倒不如还是留给市场一点想象空间。

关于房产税实施细节有多难,之前的文章都写过了,今天不谈这个问题。今天只想讲一个问题,也就是如何去“站队”的问题――从自己的角度出发,到底出台房产税到底对自己有利还是有弊?

首先,出台了房产税,房价可能降了,也可能降了不少,但是普通老百姓的购房实际购房成本反而会上升。

这个戏码其实2019年的时候已经玩过了。就拿北京举例,去年大家的总体感觉是什么?房价可能下降了5%左右,房贷利率上浮20%。如果简单算一下实际购房成本就会发现,需要贷款7成的购房者(首套),折现以后实际购房总成本是上升的。需要贷款3成的购房者(二套或者换房),实际购房总成本是差不多持平的。也就是说,明面上房价跌了5%,但是购房者的购房成本反而上升了。谁赚了?只有拿得出全款的有钱人赚了。

那么房产税我们也用实际购房成本来考虑。因为房产税往低了收,肯定对房价的影响力非常有限,那我们就假设房产税按照商业地产里最狠的方法来收,也就是每年交房屋总值的1.2%,够狠了吧。100万的房子,每年交1万2得税,是不是想想就觉得“肉疼”。

我们再假设这么狠的情况下,房价暴跌30%,效果够不够好了?我们看看这种假设下,实际购房成本涨了没有。

还拿100万的房子举例,原先房子100万,我们就当是全款买房,不吃利息的亏,那实际购房成本就是这100万了。出台房产税以后,一次性购房成本是70万,以后每年要交70万乘以1.2%,也就是0.84万的税。

懂金融的朋友就知道,每年0.84万元是一个永续年金,按照余额宝年化2%的利率折现的话,相当于当期的付现成本是0.84除以2%等于42万元。

这里简单给不懂金融的朋友解释一下,每年付0.84万元的税,相当于花多少钱呢?相当于强制地存42万块钱到一个固定理财产品里面,按照2%的利率每年拿出利息来付这个钱。所以相当于这42万就这么“花掉”了。

那么房价已经暴跌了30%,但是实际购房成本是70+42万=112万,也就是实际购房成本还涨了12%。这还只是购房者,没有买卖房屋的其他人,那就真的是多交了税。

其次,历来税负最终都会落到中产阶级。这就涉及到谁该交税以及谁能交得起税这两个问题。从谁该交税这个角度来看,显然按照世界上同行的做法,如果税收具有非常的普适性,那么一定会给低收入群体减税甚至免税。

理由很简单,北京现在还有很多人住在当年单位分的公房里面,有些退休的老职工退休金一年才多少钱,现在房价涨到这个幅度。如果按现行房价让他们交税,恐怕连他们也交不起。更不用说其他地区的其他困难群众了。所以从谁该交税和谁能交得起税的角度来看,中产阶级、富人群体是应该纳税的,也是能纳税的。

富人群体,虽然人家富而且房子多,人家有“精英代理人”啊,花点钱请一大堆厉害的会计税务专业人员帮他们避税实在是太简单了。这个道理我不用多说都懂,全世界的富人都是差不多的。从来没见过哪个富人交税特别主动的,反倒是发现税法的漏洞一个赛一个积极。

那么最后这个税就毫无疑问地落到了广大中产阶级的身上,和其他税的结局都是一样的。

最后,我们现在的税负水平可真是不低了。这个我不想多讲,曹德旺已经足够现身说法了。

现在房价高,到底高在哪里呢?第一是土地贵,每年拍地的收入都是政府收入的大头,甚至从土地拍卖价不少楼盘一上来的底价就已经好几万了。第二,在土地上面盖房子还要交30%-60%的土地增值税。第三,卖房子还要再交增值税。这是最主要的三个成本,其他税费更是多了去了。这些税是谁负担呢?已经是购房者最后负担了,交得真不算少了。

所以究竟为什么要征收房产税,到底是为了直击房价,还是解决地方政府收入来源的问题?这两个目的不同,政策完全就不一样。但是有一点是肯定的,房产税最后毫无疑问地会落在中产头上,真的痛的,也还是大家中产。

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